Recente decisão do STJ sobre ITBI e algumas notas sobre o tributo municipal

Por ocasião do julgamento do Resp 1188655, impetrado por um cidadão contra decisão do TJ-RS, a 1ª Turma  STJ decidiu que base de cálculo do ITBI de imóvel arrematado é a do valor alcançado no leilão ("praça"). Assim, restou decidido que na arrematação (aquisição de um bem alienado judicialmente), considera-se como base de cálculo do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) aquele valor alcançado no leilão público (independentemente de ser maior ou menor do que o valor de mercado do bem).

Segundo informações do portal de notícias do STJ,  o tribunal gaúcho reconheceu que a base de cálculo do ITBI corresponderia ao valor venal (de venda) dos bens ou direitos transmitidos, na forma do artigo 38 do Código Tributário Nacional (CTN), não prevalecendo o preço pago em arrematação judicial, quando inferior ao estimado pelo município. “No caso, cuida-se de arrematação judicial efetuada por R$ 317 mil. O arrematante tem responsabilidade tributária pessoal relativamente a esse tributo, que tem por fato gerador a transmissão do domínio, prevalecendo, portanto, a legislação municipal”, reconheceu ainda o TJ-RS.
O relator do recurso, ministro Luiz Fux (STJ), destacou o entendimento, já firmado pela Corte, de que, nesse caso, a base de cálculo do ITBI deve ser a do valor alcançado em leilão, frisando que: “Tendo em vista que a arrematação corresponde à aquisição do bem vendido judicialmente, é de se considerar como valor venal do imóvel aquele atingido em hasta pública. Este, portanto, é o que deve servir de base de cálculo do ITBI”.

PS>> Algumas observações merecem ser feitas:

1) O ITBI é um tributo (imposto municipal) que incide sobre a transmissão (necessariamente onerosa) de direitos reais sobre a propriedade. Sua base de cálculo é o valor da negociação; ou, quando o Fisco entender que aquele valor declarado pelo contribuinte não merece fé, considera a base de cálculo como sendo o valor de mercado do bem objeto da negociação imobiliária. Normalmente, as Fazendas Municipais dispõem de uma "pauta fiscal" que determina critérios/valores de avaliação, os quais servirão de "paradigma" para avaliação de imóveis similares, desconsiderando, de pronto, o valor indicado pelo adquirente (contribuinte normalmente eleito pela legislação local), por entender ser este invariavelmente menor do que o "preço" efetivamente pago;

2) Quanto ás hipóteses possíveis de desencadear a ocorrência do fato gerador do ITBI, forçoso é buscar embasamento na legislação de direito privado (Código Civil), principalmente no Art. 1.225 (Lei 10.406, CC/2002), o qual diz serem "direitos reais":I - a propriedade; II - a superfície; III - as servidões; IV - o usufruto; VI - a habitação; VII - o direito do promitente comprador do imóvel;VIII - o penhor; IX - a hipoteca; X - a anticrese.        XI - a concessão de uso especial para fins de moradia; XII - a concessão de direito real de uso. Destaque-se que dentre citados direitos reais, não se incluem aqueles "de garantia" (negócio jurídico "acessório"), por não se  encaixarem na hipótese de incidência tributária do ITBI, devendo-se, portanto, desconsiderar os incisos VIII (até por incidir sobre bens móveis), IX, X, além das "servidões legais";

3) Normalmente as legislações municipais incluem os seguintes negócios jurídicos dentre as hipóteses de incidência do ITBI - "usucapião"; "permuta", dentre outros - os quais têm sido objeto de demandas judiciais;

4) Não há de se confundir "preço" (valor cobrado e pago pela parte adquirente), com "valor de mercado" (valor que o bem é capaz, potencialmente, de alcançar no mercado imobiliário);

5)  A última observação é que, muitas vezes, aludido tributo é alvo de simulações - o sujeito doa um bem imóvel (a um filho, por exemplo), mas formaliza uma "venda"; pois, ao comparar as avaliações  (bases de cálculos) e as alíquotas estaduais (ITCD) com as municipais (ITBI), conclui que sairá "mais barato" dizer que vendeu do que reconhecer a doação. Isto é "fraude" - famosa "evasão fiscal" - susceptível de desconsideração administrativa ou judicial pela Fazenda Pública lesada (respeitado, em todo caso, o devido processo legal).